집값 상승 기대 급락 | 3년 7개월 만에 최대 하락폭, 지금 부동산 시장에 무슨 일이?

집값 상승 기대 급락 소식이 전해지며 부동산 시장이 요동치고 있습니다. "앞으로도 집값은 계속 오를 거야"라고 생각했던 분들이라면 최근 분위기 변화에 당혹감을 느끼고 계실 겁니다. 2026년 2월 한국은행 소비자동향조사 결과, 주택가격전망지수가 전월 대비 16포인트나 급락하며 3년 7개월 만에 최대 하락폭을 기록했습니다. 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 예고, 1·29 공급 대책, 그리고 대통령의 강력한 메시지가 맞물린 결과입니다. 지금 부동산 시장에서 정확히 무슨 일이 벌어지고 있는지, 실수요자와 투자자 각각에게 어떤 의미인지 꼼꼼히 짚어보겠습니다.

집값 상승 기대 급락, 주택가격전망지수 16포인트 하락의 의미

• 2월 주택가격전망지수 108, 전월(124) 대비 16포인트 급락
• 하락폭은 2022년 7월(-16포인트) 이후 3년 7개월 만에 최대
• 장기 평균(107)에 근접하며 과열 기대 진정 국면 진입

한국은행이 2026년 2월 24일 발표한 소비자동향조사에 따르면, 2월 주택가격전망지수는 108을 기록했습니다. 이 지수는 현재와 비교한 1년 후 집값 전망을 반영하는 것으로, 100을 넘으면 상승을 예상하는 소비자가 하락을 예상하는 소비자보다 많다는 뜻입니다.

지난해 12월 121, 올해 1월 124로 두 달 연속 오르며 집값 상승 기대가 되살아나는 듯했지만, 2월 들어 108로 급락하며 석 달 만에 꺾였습니다. 이는 지난해 4월(108) 수준으로 되돌아간 것이며, 하락폭 16포인트는 시장 금리 상승으로 주택 가격이 하락 전환했던 2022년 7월 이후 가장 큰 수치입니다. 여전히 100 이상이므로 상승 전망이 우세하기는 하지만, 장기 평균(107)에 바짝 다가선 만큼 과열된 기대 심리가 상당 부분 걷혔다고 볼 수 있습니다.

집값 상승 기대 급락을 이끈 3가지 정부 대책

• 다주택자 양도소득세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료 확정
• 1·29 공급 대책: 수도권 5년간 135만 호 공급 + 추가 6만 호
• 규제지역 LTV 50% → 40% 강화 및 다주택자 대출 제한 검토

다주택자 양도세 중과 유예 종료

매년 시행령 개정으로 1년씩 연장되어 왔던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 예정대로 종료됩니다. 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결되면서 사실상 확정 수순을 밟았습니다. 이에 따라 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 주택을 양도할 경우 기본세율에 중과세율이 추가 적용됩니다. 정부는 정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보를 위해 유예를 더 이상 연장하지 않겠다는 입장을 분명히 했습니다.

1·29 공급 대책과 LTV 강화

지난 1월 29일 발표된 추가 공급 대책은 기존 9·7 대책의 수도권 135만 호 공급 계획에 더해 공공·유휴부지를 활용한 6만 호 추가 공급을 담고 있습니다. 서울 3만 2,000호, 경기 2만 8,000호 등이 포함됩니다. 아울러 규제지역 내 주택담보대출 LTV 상한은 기존 50%에서 40%로 강화되었고, 수도권·규제지역 내 주택 매매·임대사업자의 대출은 LTV 0%로 사실상 차단되었습니다. 금융위원회는 이날 시중은행과 상호금융권을 소집해 다주택자 대출 만기 연장 제한, LTV 추가 축소 등을 검토하는 점검 회의를 열었습니다.

대통령의 강력한 메시지

이재명 대통령은 2월 24일 자신의 X(옛 트위터) 계정을 통해 "다주택을 유지하든 자유지만 비정상의 정상화에 따른 위험과 책임을 피할 수 없다"고 밝혔습니다. 이어 "정부는 규제·세제·금융·공급 등 막강한 수단을 갖고 있다"며 "비정상적인 집값 상승세가 계속되리라는 기대는 줄어드는 게 당연하다"고 덧붙였습니다. 이 같은 최고 수준의 정치적 메시지는 시장 심리에 직접적 영향을 미치고 있습니다.

서울 아파트 시장 현황: 매물 급증, 상승세 둔화

• 서울 아파트 매물 6만 8,564건, 한 달 전 대비 21.6% 증가
• 2월 셋째 주 서울 아파트값 상승률 0.15%, 3주 연속 둔화
• 강남구 상승률 0.01%까지 축소, 일부 단지 5억 원 이상 가격 인하 매물 등장

집값 상승 기대 급락은 실제 시장 데이터에서도 확인되고 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 기준 2월 24일 현재 서울 아파트 매물은 6만 8,564건으로, 한 달 전(5만 6,373건)보다 21.6% 늘었습니다. 특히 강남을 중심으로 직전 최고가 대비 5억 원 이상 낮춘 급매물이 등장하고 있어 시장의 분위기 변화가 감지됩니다.

한국부동산원에 따르면 2월 셋째 주(16일 기준) 서울 주간 아파트 매매가격 상승률은 0.15%로, 전주(0.22%)보다 둔화했습니다. 1월 마지막 주 0.31%에서 3주 연속 상승폭이 줄어드는 추세입니다. 강남구는 0.01% 상승에 그치며 사실상 보합 수준까지 내려왔습니다. 매매수급지수 역시 하락세를 보이며, 2월 첫째 주 서울 기준 101.9로 약 21주 만에 최저를 기록했습니다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "다주택자 양도세 중과를 시행한 2019년과 비슷한 시장 분위기"라며 "3~4월 다주택자의 초급매물 위주로 거래가 이루어지면서 서울 아파트값 하락세가 이어질 수 있다"고 분석했습니다.

소비자심리지수는 상승세, 엇갈리는 경제 체감

• 2월 소비자심리지수(CCSI) 112.1, 전월 대비 1.3포인트 상승
• 현재경기판단지수 95(+5포인트), 향후경기전망지수 102(+4포인트)로 개선
• 반도체 수출 호조와 증시 활황이 소비 심리 회복 견인

흥미로운 점은 집값 상승 기대가 급락한 반면, 전반적인 소비 심리는 개선되었다는 것입니다. 2월 소비자심리지수(CCSI)는 112.1로 전월보다 1.3포인트 올라 두 달 연속 상승했습니다. 100을 넘으면 장기 평균 대비 낙관적이라는 의미이므로, 현재 소비자들은 전반적 경기에 대해서는 긍정적으로 보고 있는 셈입니다.

CCSI를 구성하는 6개 지수 중 현재경기판단(95, +5포인트)의 상승폭이 가장 컸고, 향후경기전망(102, +4포인트)과 생활형편전망(101, +1포인트) 등도 나란히 올랐습니다. 한국은행은 반도체를 중심으로 한 수출 호조와 증시 활황이 지속된 결과라고 분석했습니다. 즉, "경기 전반은 괜찮지만 집값만은 더 이상 오르기 어렵다"는 인식이 자리 잡기 시작한 것으로 해석할 수 있습니다.

다만 소비자들이 전망한 향후 1년 기대인플레이션율은 2.6%로 전월과 동일했습니다. 소비자물가 상승세가 둔화되고 있지만, 가공식품과 수산물 등 필수 소비재 가격 상승이 여전히 가팔라 체감 물가 부담이 이어지고 있습니다.

집값 상승 기대 급락, 실수요자와 투자자에게 주는 시사점

• 실수요자: 급매물 기회 포착 가능, 다만 추가 하락 가능성도 열어둬야
• 다주택 투자자: 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전 매도 전략 재점검 필요
• 시장 전체: 단기 조정 국면이나 공급 부족 기조는 여전, 중장기 시각 병행 필요

실수요자 입장

정부의 연이은 대책으로 매물이 늘고 상승세가 둔화되면서 실수요자에게는 협상력이 생기는 구간입니다. 특히 강남 등 고가 아파트에서 직전 최고가 대비 큰 폭의 가격 인하 매물이 나오고 있어 관심을 가져볼 만합니다. 그러나 3~4월 다주택자 매도 물량이 본격적으로 출회될 경우 추가 조정 가능성도 있으므로, 서두르기보다 시장 흐름을 관찰하며 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

다주택자 입장

5월 9일 양도세 중과 유예 종료가 확정된 만큼, 다주택자는 매도 시점에 대한 전략적 판단이 시급합니다. 유예 종료 전까지 잔금일을 맞추는 것이 절세에 유리할 수 있으나, 매물 쏠림으로 인해 원하는 가격에 거래가 성사되지 않을 수도 있습니다. 또한 금융위원회가 다주택자 대출 만기 연장 제한과 LTV 추가 축소를 검토하고 있어, 보유 비용 부담이 더 커질 가능성도 염두에 두어야 합니다.

중장기 시각

단기적으로는 정부 대책에 따른 시장 조정이 불가피해 보이지만, 서울과 수도권의 구조적 공급 부족 문제는 여전합니다. 2025년 서울 아파트 가격이 전년 대비 11~13%대 상승을 기록한 것은 수요 대비 공급이 근본적으로 부족했기 때문입니다. 정부의 135만 호 공급 계획이 실제로 이행되기까지는 수년이 소요되므로, 단기 조정과 중장기 추세를 분리해서 바라볼 필요가 있습니다.

집값 상승 기대 급락 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 주택가격전망지수 108이면 아직 상승 전망이 우세한 건가요?

네, 100 이상이면 향후 1년간 집값이 오를 것이라고 보는 소비자가 내릴 것이라고 보는 소비자보다 많다는 뜻입니다. 다만 장기 평균(107)에 근접해 과열 기대는 거의 걷힌 상태이며, 추가 하락 시 100 이하로 내려갈 가능성도 열려 있습니다.

Q2. 다주택자 양도세 중과 유예 종료일은 정확히 언제인가요?

2026년 5월 9일입니다. 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결되면서 사실상 확정되었습니다. 잔금일 기준 최장 6개월까지 유예 혜택이 적용되는 보완 조치도 함께 논의되고 있으므로, 해당 사항이 있다면 세부 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

Q3. 1·29 부동산 공급 대책의 핵심은 무엇인가요?

기존 9·7 대책의 수도권 5년간 135만 호(연평균 27만 호) 착공 계획에 더해, 공공·유휴부지를 활용한 6만 호 추가 공급(서울 3.2만 호, 경기 2.8만 호)이 포함됩니다. 노후 청사 복합개발 1만 호, 신규 공공주택지구 6,000호 등 다양한 방식이 동원됩니다.

Q4. 서울 아파트 매물은 얼마나 늘었나요?

부동산 플랫폼 아실 기준 2월 24일 현재 서울 아파트 매물은 6만 8,564건으로, 한 달 전(5만 6,373건) 대비 21.6% 증가했습니다. 특히 강남권을 중심으로 급매물이 늘어나고 있으며, 일부 단지에서는 직전 최고가 대비 5억 원 이상 낮춘 매물도 나오고 있습니다.

Q5. 소비자심리지수가 올랐다는 건 경기가 좋다는 뜻인가요?

소비자심리지수(CCSI) 112.1은 장기 평균(100) 대비 낙관적인 수준입니다. 반도체 수출 호조와 증시 활황이 주요 원인으로, 전반적인 경기 체감은 개선되고 있습니다. 다만 부동산 시장 전망과는 별개로 움직이고 있어, 경기 회복이 반드시 집값 상승으로 이어지는 것은 아닙니다.

Q6. 지금이 집을 사기 좋은 시점인가요?

단정 짓기는 어렵습니다. 매물 증가와 상승세 둔화로 실수요자의 협상력은 높아진 구간이지만, 3~4월 다주택자 매도 물량이 추가로 나올 수 있고 정부 대책이 이어질 가능성도 있습니다. 본인의 자금 여력, 실거주 목적 여부, 대출 조건 등을 종합적으로 따져본 후 판단하시길 권합니다.

Q7. 앞으로 추가 부동산 규제가 나올 수 있나요?

가능성이 있습니다. 금융위원회가 다주택자 대출 만기 연장 제한과 LTV 추가 축소를 검토하고 있으며, 일부 전문가들은 보유세 인상 카드도 거론하고 있습니다. 정부가 "규제·세제·금융·공급 등 막강한 수단을 보유하고 있다"고 직접 밝힌 만큼, 시장 상황에 따라 추가 대책이 나올 여지는 충분합니다.

 

※ 본 글은 2026년 2월 24일 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 콘텐츠이며, 특정 투자나 행동을 권유하지 않습니다. 부동산 관련 모든 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다. 본문에 사용된 이미지는 실제 시장 상황과 다를 수 있으며, 참고용으로만 활용해 주시기 바랍니다.

 

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